20 abril 2017

Créditos UVAs.

Un tema muy importante como para volver a publicar en el blog. Hace unas semanas, se lanzaron créditos hipotecarios ajustados por inflación. A grandes rasgos, el sistema parece muy bueno, teniendo en cuenta que con la alta inflación que tiene hoy la Argentina y el excesivo precio de los bienes inmuebles, la cuota que había que pagar por un crédito hipotecario era inalcanzable para la mayoría la población, perjudicando de manera notable a los sectores de bajos y medios recursos. Créditos hipotecarios con tasas reales del orden 5% en promedio, son históricos en argentina. Entonces a diferencia de lo que había, este nuevo crédito ajustado por inflación, es muy accesible, ya que la cuota es mucho más baja.

Pero, siempre hay un pero en argentina, no todo lo que brilla es oro y lamentablemente todos los artículos y/o post que he leído sobre el tema hasta ahora han sido lamentables, unos porque los defienden sin mirar las consecuencias reales y los otros porque los “matan” sin analizar las cosas buenas. Trataremos de ser lo mas imparciales posibles.

¿Sirve o no sirve? Depende. Depende de la inflación, de los distintos gobiernos que vengan, que se respeten los contratos, que la economía no entre en recesión, etc. ¿Que quiero decir? Que esto es argentina. Que nunca tuvimos 30 años de estabilidad. La inflación de los últimos 30 años varió de -1.5% a 4.923%. Se entiende?

Ya desde el comienzo, comienza mal para el deudor, porque con la inflación de hoy, la cuota aumenta todos los meses y como sabemos, los salarios no aumentan todos los meses, los salarios aumentan, con surte, cada 12 meses aproximadamente. Por lo tanto, habría que ver que tan descalzado quedaría uno mes a mes, hasta que su salario aumente, sin saber tampoco cuanto va a aumentar. Aparte, no solo aumenta la cuota, también aumenta la deuda!. El capital adeudado también ajusta por inflación. Para que tengamos una idea, la persona que sacó un crédito hipotecario ajustado por inflación en marzo de 2016 empezó pagando $8.134 y hoy paga de cuota $10.370. Debía $1.000.000 Hoy debe $1.230.000 (@cbuteler). La diferencia con el crédito que se ofrecía antes es que la cuota era/es de $20.000, siempre. Lo mismo que el capital…

Pero tampoco este tipo de crédito en “un invento argentino”. Este tipo de crédito “indexado” no es nuevo. En casi todos los países “serios” de Latinoamérica los créditos son tasa + inflación. Pero son países con inflación baja, de alguna manera controlada. Lo que quiero decir es que esto ya está probado y que si fuéramos un país estable, no habría ningún tipo de problema. Sería el principio del desarrollo inmobiliario sustentable para el país. ¿Pero quién nos garantiza esto en Argentina?. ¿Quién nos garantiza que un próximo gobierno no destruya o corrompa este tipo de instrumento? Nadie. La historia nos condena. El populismo detesta este tipo de iniciativa. El populismo detesta que uno no dependa del Estado para comprarse una vivienda.

Otro tema aparte son las tasas de los alquileres, versus las tasas de los créditos. Sabemos que en esta argentina de precios inmobiliarios de burbuja, los alquileres son los mas bajos de la historia, en términos relativos, rondando el 4/5% del precio de la propiedad. Entonces con solo comparar las tasas de los créditos, ya que solo unos pocos tiene una tasa del 4%, los otros rondan el 7%. Podemos comprender que económicamente, conviene mas alquilar que comprar. La relación está invertida, en el “1 a 1”, los alquileres rondaban entre el 10/12% y las tasas de los créditos el 7% aproximadamente. Esta es la relación correcta, que sea mas caro alquilar que comprar.

¿Entonces?

Como todo inversión en argentina el riesgo es el plazo. Somos un país todavía muy inestable. Puede salir muy bien o puede salir muy mal. Por eso aconsejo, no se tiren de cabeza. Analicen bien, aunque sabemos que para la persona que alquila esto es una gran noticia, pero también, cuando uno alquila, sino puede pagar el alquiler, se muda. Con este crédito, si uno no puede pagar, se extiende el plazo del crédito, para que la cuota se ajuste al “nuevo” ingreso, y esto, según mí criterio, está bien, pero es peligro. Quizás algunos tengan la suerte de ver su salario subir mas que la inflación en el futuro, algo que puede suceder si uno es joven y va ascendiendo profesionalmente, pero esto también es jugarse muy fino, porque también pueden subir los gastos fijos y que el ingreso no suba. Justamente esta era la ventaja que tenían los créditos a tasa fija, porque con este tipo de créditos uno sabe que a los 5 años +/-, la cuota se puede licuar. Cuesta entrar, pero a la larga, el beneficio puede ser muy alto. El riesgo era menor. Con este nuevo crédito, es imposible licuar la cuota y el riesgo es mayor, como fue la famosa 1050 de principios de los años ochenta, cuando las cuotas se dispararon por la inflación, y los salarios quedaron semi-congelados. Ergo, la mayoría de las personas perdieron sus propiedades. No así en 2001, Cuando los créditos se licuaron y los deudores salieron muy beneficiados.

Por eso digo. Cuidado. Solo comprometer el 20% del ingreso en este tipo de créditos. No mas. Así se puede disponer de un margen de maniobra si se tiene algún inconveniente. Lamentablemente, la historia argentina nos condena. Nunca en Argentina los créditos indexados terminaron bien; o porque lo pagan los acreedores como en 2002 (corralito + devaluación) o bien los deudores, como con la 1050. Pero al final, siempre alguien es mas beneficiado que otro, y nunca esto termina como fue pactado anteriormente.

Debemos ser conscientes que con un tipo de cambio atrasado, ya que volvimos a estar caros en USD, y con la bomba cuasi fiscal a punto de explotar, es muy difícil ser certero con un diagnóstico preciso, como también sumarse a las voces que hablan de un boom inmobiliario que podría producirse, que de darse, haría mucho más riesgoso aun comprar una propiedad que hoy ya está descalzada con el nivel de salarios. RESUMEN RESTO

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10 noviembre 2016

El pico del salario

Hace ya un tiempo encontré este post que transcribo. Me pareció interesante. No tengo datos para contradecirlo, ni para avalarlo. Que opinan?

“Malas noticias para los trabajadores con problemas de liquidez y con la esperanza de tener un golpe de suerte y conseguir un aumento salarial significativo. Convertirse en rico al final de la vida de un trabajador, por las ganancias obtenidas del fruto del empleo, tiene muy poco que ver con la calidad o el desempeño en el trabajo y más con lo ganado durante la primera década laboral.

Según un cable de la agencias Bloomberg que hace referencia a un informe de la Reserva Federal de Nueva York, los ricos experimentan una curva mucho más pronunciada en sus ingresos que el resto de los trabajadores.

Según las proyecciones, los ingresos de la media de las personas se incrementan un 38% entre los 25 y los 55 años; aquellos que están en el percentil 95 experimentan un crecimiento del 230% durante el mismo período; y los del percentil 99, un 1,450%.

Esto puede parecer obvio. Los ricos experimentan un crecimiento astronómico en sus ingresos y no sufren una racha de ganancias planas. El informe de la FED, sin embargo, señala que los aumentos más pronunciados ocurren en los primeros años de la carrera laboral de un individuo. “En general, la mayor parte de crecimiento de las ganancias sucede durante la primera década”, sostienen.

Los trabajadores cuyas ganancias se ubican en la media pueden ver que sus ganancias se estanquen entre los 35 y 55 años. De hecho, para todos, excepto para el 10% más rico, las ganancias se reducen a partir de los 45 hasta los 55, y sólo el 2% más tendrá un crecimiento de sus ganancias después de 45 años. Las proyecciones sugieren también que el pico para hacerse rico es cuando se es joven, porque a menos que uno sea una anomalía, probablemente verá su último gran salto en sus ganancias antes de celebrar su cumpleaños número 40.

Pero no es que los ricos tienen el camino fácil. Los economistas afirmaron que “cuanto más rápido y elevado es el ingreso de un individuo, más posibilidad hay de caer y menos chances para recuperarse”.

En otras palabras, si usted está en las últimas etapas de su carrera y ganando alrededor de la media, no tiene que preocuparse de perder casi tanto dinero como el 1% de las personas ricas. Después de todo, su última oportunidad de experimentar un gran salto salarial ya pasó hace décadas".

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14 septiembre 2016

Adiós Inflación.

Quedó demostrado que la inflación es un efecto monetario. Espero que se haya entendido. Se sube la tasa real, se deja de emitir y la inflación baja. A corto plazo la consecuencia es la baja de la actividad económica, porque al subir la tasa real, cuando venís de tasas reales negativas y de una economía sobre.calentada, la demanda baja, porque se saca toda esa demanda “basura” que solo era demanda porque no te convenía ahorrar… Tema resuelto? No!.

Porque para hacer esto, y como ya dijimos muchas veces, se acumuló una deuda cuasi.fiscal que es bastante grande (casi 50% de la Base monetaria), que solo bajará en termino relativos si entran dólares frescos y la economía comienza a crecer.

Pero para que esto suceda todavía existen una serie de puntos débiles que el gobierno, esperemos, resuelva en su período de mandato, como es el elevado déficit fiscal, la falta de competitividad y la presión impositiva.

Por eso, nos parece fantástico hacer el #Mini.Davos. Acercarse a los mercados es lo que hay que hacer. Sin inversiones no se crece. Pero para esto todos sabemos que necesitamos reglas claras y seguridad jurídica a largo plazo. Nadie invierte en un país con el populismo acechando!

¿Podrá Macri cambiar la idiosincrasia populista enquistada en la mente de la mayoría de los argentinos?. ¿Podrá Macri hacer que las provincias bajen sus gastos y que dejen de endeudarse al 8/9 % en USD?.¿Vendrá lo mejor de Macri en 2017, si gana las legislativas?

Vamos bien, pero todavía falta mucho.

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23 mayo 2016

LEBAC, ¿Tiempo de dolarizar?

¿Tiempo de dolarizar los enormes retornos en dólares de las LEBAC o todavía tenemos algún mes mas?
Creo que esta es la pregunta el año para los que tienen la inversión del año. (No para mí, que tengo cargada CELU desde el año pasado…, pero eso lo hablaremos otro día), porque como sabemos, las LEBAC la vienen rompiendo esta temporada.

¿Pero hasta cuando será esta ecuación de dólar en baja primero y planchado después que hace que los retornos en USD sean ridículamente altos a un riesgo ridículamente bajo? ¿Tan fácil es esto? ¿Donde está la trampa?. ¿Hay trampa?. Porque como sabemos los que hace tiempo que estamos en esto, cuando un producto/inversión se pone de moda, nosotros ya comenzamos a mirarlo con otros ojos. Cuando ya la gente que no se dedica a esto, comienza a preguntar y hablar de las LEBAC, es peligroso. La historia nos avala y la historia de la argentina de los años ochenta aún mas.

Analicemos en donde estamos, para poder vislumbrar a donde podemos ir. Estamos en el trimestre de oro por la temporada máxima de liquidación de granos. Esto quiere decir que en este trimestre, la entrada de dólares es la mas alta del año. Esto es bueno. ¿Pero entonces porque las reservas genuinas (sin deuda), no suben?. ¿Que intuyo?. Que el USD no se mantendrá tan bajo por mucho tiempo mas, aunque algunos economistas digan, que el tipo de cambio de equilibrio con la región, se encuentre mas abajo.

¿Cual es mi miedo? La corrida del tercer trimestre. Porque a los argentinos nos interesa la renta en USD, y la enorme renta obtenida desde marzo (Un 18% aproximadamente) por la baja del dólar + tasa, en algún momento será cobrada y salvo que se lancen Letras en USD a una tasa interesante, para absorber estos USD golondrinas que se quieran retirar, la suba del dólar estimo, que será fuerte, como lo fue en Febrero de 2016.

Consideremos que el stock de LEBAC pasó de $265 M desde que asumió Macri a casi $ 480 M. 80% en 5 meses. Una barbaridad. Yo lo llamo la pesada herencia. Esto se tenía que hacer. Porque si no, la hiper, estaba a la vuelta de la esquina. Pero ahora, y ya arreglado este primero problemón, hay que arreglar el segundo problemón.

¿Entonces?. Lo que son mas adversos al riesgo, vayan retirándose. Aquellos mas osados, hasta el infinito!



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20 abril 2016

Adiós Default

Segundo paso cumplido. Adiós cepo y adiós default. No salió barato, pero más barato de lo que se pensaba. Lo sabíamos. Era el costo de la bomba heredada. Bajar la inflación y reducir el déficit fiscal son los proximos pasos para tratar de bajar estas tasas, que sabemos, a largo plazo son inviables. Tasas del 4% y 5% son las buscadas.

En esta etapa de normalización de la economía Argentina, como dijimos, el próximo paso es bajar la inflación. Vamos camino a esto. El BCRA está absorbiendo muchos pesos ($) con suba de tasas, algo peligroso, como desarrollamos en el post "La desagradable aritmetica monetarista", pero necesario. Por esto, y ahora que se ha salido del default, quizas el gobierno ofrezca un bono en USD para cambiar por LEBACs. Puede ser. Con esto bajaría el riesgo de una futura corrida.

Con miras a 2017, y en busca del crecimiento económico perdido, lo que resta es el déficit fiscal, que creo que se bajará gradualmente y se financiará con deuda en una primera etapa, buscando que despues esto se reduzca con crecimiento. Un año para ver resultados, pero vamos bien. Crucemos los dedos.

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